โบนัสจากการขาย
การระบุราคาขาย
คุณควรพิจารณาดูว่าคุณได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นไปเป็นจำนวนเท่าไหร่ คุณได้พักในอสังหาริมทรัพย์แห่งนั้นมานานแค่ไหนแล้ว จากนั้นให้ลองเปรียบเทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ในละแวกเดียวกัน นอกจากนี้ คุณได้ดำเนินการต่อเติมปรับปรุงอะไรเพิ่มเติมไปบ้าง สภาพอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปัจจุบันเป็นอย่างไร ประกอบกับสภาพดินฟ้าอากาศในขณะนั้น และขอให้คุณมองทุกอย่างตามข้อเท็จจริง โดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้ขายมักจะไม่ตั้งราคาตามพื้นฐานแห่งความเป็นจริง แต่มักจะเพิ่มราคาเองไปหลายล้านบาท
คุณไม่ควรตั้งราคาสูงเกินความเป็นจริง เพียงเพราะคุณคิดว่าคุณรอได้หรือคุณไม่รีบร้อนขาย เพราะผลที่ได้อาจจะตรงกันข้าม ผู้ซื้อเห็นคุณประกาศขายมาหกเดือนแล้ว ผู้ซื้ออาจจะตั้งคำถามขึ้นมาได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณมีปัญหาหรือไม่ เหตุใดจึงยังขายไม่ออก
อุปทานและอุปสงค์เป็นส่วนสำคัญในการกำหนดราคาซื้อขายบ้าน หากมีผู้ขายจำนวนมาก แต่มีผู้ซื้อจำนวนเพียงเล็กน้อย ราคาซื้อขายจะมีแนวโน้มต่ำลงและจะใช้เวลาในการขายนานขึ้น ลักษณะตลาดเช่นนี้ เรียกว่า “ตลาดผู้ซื้อ” แต่ในทางกลับกัน หากมีผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก แต่มีบ้านสำหรับขายเป็นจำนวนน้อย ราคาซื้อขายก็จะสูงขึ้น และจะขายบ้านได้เร็วขึ้น ลักษณะนี้ เรียกว่า “ตลาดผู้ขาย” ดังนั้น เราจะรู้ได้อย่างไรว่าตลาดซื้อขายในปัจจุบันนั้นมีทิศทางไปในลักษณะใด วิธีที่ดีที่สุด คือ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เราสามารถจัดหาผู้ประเมินราคาให้คุณได้หากคุณลงประกาศซื้อขายกับเรา เราสามารถดำเนินการจัดหาให้โดยมีค่าดำเนินการเพิ่มเติม จากนั้น เราจึงจะสามารถกำหนดได้ว่าตลาดของคุณมีแนวโน้มไปในทิศทางไหน และศึกษาที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ของท่านเพื่อเปรียบเทียบราคาซื้อขายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นสไตล์ ขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ วิว และขนาดที่ดิน
โปรดอย่าลืมว่าประเทศไทยมีลักษณะเป็นตลาดสีเขียว อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งมักจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 30-40% หรือมากกว่าภายในหนึ่งปีหลังจากที่โครงการนั้นสร้างแล้วเสร็จ หรือในรูปแบบของผลตอบแทนจากการให้เช่าเมื่อมีผู้เช่า อย่างไรก็ตาม หากไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆแล้วนั้น จะขายได้ยากกว่า เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้ไม่เหมือนกัน เพราะฉะนั้นสิ่งที่สามารถจะดึงดูดผู้ซื้อได้เป็นอย่างดีก็คือ ราคา ที่ตั้ง คุณภาพ และเงื่อนไขในการซื้อขายนั่นเอง
การอนุญาตให้ตัวแทนนายหน้าสามารถติดป้ายประกาศขายได้ถือเป็นเรื่องสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากชื่อบริษัทและชื่อเสียงของเราสามารถดึงดูดและทำให้ผู้ที่พบเห็นป้ายประกาศดังกล่าวนั้นรับทราบได้ว่าเราเป็นบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพและสามารถช่วยเหลือคุณในกระบวนการซื้อขายและยังช่วยดูแลผลประโยชน์ให้แก่คุณได้อีกด้วย นอกจากนี้ ยังเป็นการหลีกเลี่ยงการเข้าชมอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ดำเนินการนัดหมายล่วงหน้า ซึ่งอาจเป็นการทำให้คุณเสียเวลาได้ ทั้งนี้ ทางเราจะเป็นตัวกลางในการนัดหมายเป็นจุดแรก และเมื่อมีการติดต่อมาจากลูกค้าแล้ว ทางเราถึงจะทำการนัดหมายตามเวลาที่คุณสะดวก การติดป้ายประกาศด้วยตัวของคุณเองถือเป็นการลดประสิทธิภาพในการซื้อขายและถือว่าไม่เคารพระเบียบการฝากขายแบบเฉพาะเจาะจงตัวแทนนายหน้า
หน้าที่หลักในการทำงานของเรา คือ การสร้างความมั่นใจว่าคุณจะมีลูกค้าที่มีความประสงค์ที่จะซื้ออย่างแท้จริง และผู้ซื้อจะไม่ยอมให้เสียเวลาไปโดยเปล่าประโยชน์ และมีเงินทุนเพียงพอสำหรับสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น หลายต่อหลายครั้งที่การซื้อขายส่วนบุคคลต้องสิ้นสุดลงลงและเสียเวลาโดยเปล่าประโยชน์เนื่องจากการสื่อสารที่ผิดพลาดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และเนื่องจากความไม่รู้ในกระบวนการซื้อขายของตัวผู้ขายเอง และนี่คือเหตุผลที่ท่านควรฝากขายอสังหาริมทรัพย์กับเรา
หากคุณไม่ได้ฝากขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณไว้กับเราเพียงผู้เดียว ขอให้คุณมั่นใจว่าตัวแทนนายหน้าอื่นที่คุณนำไปฝากขายนั้นแสดงราคาขายเท่ากัน ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญเป็นอย่างยิ่ง มิฉะนั้น ลูกค้าอาจจะมองว่าทางเราและคุณกำลังโกงลูกค้าอยู่
สิ่งสำคัญที่ควรทราบก็คือคุณต้องไม่ตกหลุมพรางในเกมส์การต่อรองใดๆ หากคุณสามารถรักษาเป้าหมายที่คุณต้องการไว้ได้ตลอดเวลา คุณจะสามารถตอบรับข้อเสนอนั้นๆได้ดีขึ้น คุณมีตัวเลือกเพียงแค่สามข้อเท่านั้นเมื่อมีการต่อรองราคา คือ หนึ่ง คุณตกลงในข้อเสนอนั้น สอง คุณปฏิเสธข้อเสนอดังกล่าวนั้น หรือสาม คุณต้องต่อรองราคาใหม่ ซึ่งท้ายที่สุดแล้ว การที่ลูกค้าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณหรือไม่ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่คุณตั้งไว้เพียงอย่างเดียวเท่านั้น
ในประเทศไทย ตามธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ผู้ขายและผู้ซื้อจะร่วมรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนคนละกึ่งหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตาม การรับผิดชอบค่าธรรมเนียมนั้นขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของคุณ
โปรดแจ้งให้เราทราบตั้งแต่เริ่มฝากขายว่าคุณต้องการให้ลูกค้าจ่ายชำระที่ไหนและอย่างไร เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่มักจะต้องจ่ายชำระจากบัญชีในต่างประเทศ และลูกค้าจำเป็นต้องทราบล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมธนาคารและดอกเบี้ยที่ไม่จำเป็น
โปรดตรวจสอบให้ชัดเจนว่าโฉนดของคุณไม่มีปัญหาแต่อย่างใด และอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายนั้นก็ปราศจากภาระผูกพันใดๆทั้งสิ้น หรือได้มีการบันทึกชื่อผู้ขาย(หรือชื่อบริษัท) สลักหลังโฉนดเรียบร้อยแล้ว มิฉะนั้น โปรดแจ้งให้เราทราบโดยทันที เนื่องจากเราไม่สามารถลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารไม่สมบูรณ์นั้นได้
เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณมีความน่าสนใจโดดเด่นจากที่อื่น คุณควรจะมีข้อเสนอดึงดูดลูกค้าเพิ่มเติม อาทิเช่น ของแถมเป็นเครื่องซักผ้า เครื่องล้างจาน เฟอร์นิเจอร์ หรือบริการแม่บ้านชั่วคราว ฯลฯ จุดนี้จะช่วยสร้างความแตกต่างขึ้นมาเพื่อประกอบการตัดสินใจของลูกค้าได้ดีขึ้น
เมื่อผู้ซื้อตกลงซื้อตามข้อเสนอของผู้ขาย โดยปกตินั้น จะมีการวางมัดจำการจองแบบไม่สามารถคืนเงินได้ (เป็นจำนวนเงินขั้นต่ำ100,000 บาท) หรือตามแต่ข้อตกลงของผู้ขาย โดยทางตัวแทนนายหน้าจะเป็นผู้รักษาเงินมัดจำนวนดังกล่าวนั้นไว้ใน บัญชีค้ำประกันจนกระทั่งมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา หนังสือสัญญาจองจะอนุญาตให้ผู้ซื้อมีเวลา 30 วันในการทบทวนและดำเนินการตามข้อตกลงในสัญญานั้น
โดยปกติแล้ว เมื่อมีการวางมัดจำการจองเพื่อเป็นการประกันก่อนเริ่มกระบวนการซื้อขายภายในระยะเวลาหนึ่งเดือนหรือมากกว่านั้นจนกระทั่งการจ่ายชำระงวดสุดท้ายเสร็จสิ้น ก่อนอื่น ผู้ซื้อจำเป็นต้องหาทนายความเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น และคุณในฐานะ “ผู้ขาย” จะมีหน้าที่จัดทำ “สัญญาซื้อขาย” โดยผ่านทนายของคุณ สัญญานี้จะต้องได้รับการตรวจสอบและยอมรับจากทั้งสองฝ่าย และหากมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงก็ต้องได้รับการยอมรับจากทั้งสองฝ่ายอีกเช่นกัน เมื่อการร่างสัญญาดังกล่าวเสร็จสิ้นและได้รับการลงนามในสัญญาเรียบร้อยแล้ว จึงจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้นที่กรมที่ดิน จากนั้น ผู้ซื้อจะจ่ายชำระงวดสุดท้าย ถือเป็นอันสิ้นสุดการซื้อขายโดยสมบูรณ์
